실수로 비과세 또는 감면을 받지 못한 사례가 많이 있는데요. 국세청에서는 특히, 양도소득세 측면에서 실수한 사례 등을 요약하여 ‘실수톡톡‘이라는 이름으로 정리했습니다. 이번에는 다운계약서 작성하여 거래한 경우 양도소득세 비과세 적용 배제가 된 실수 사례입니다. 1분만 집중해 주세요!
양도소득세와 계약서의 이해
양도소득세란?
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생 상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
그런데, 양도소득세를 면제 받을 수 있는 조건이 별도로 있습니다.
양도소득세 비과세 조건
국세청에서는 부동산을 양도할 때 내는 세금에 대해 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있는데요. 세부 내용은 다음과 같습니다.
| 비과세 되는 경우 | 감면되는 경우 |
|---|---|
| 1세대 1주택 보유 기간이 2년 이상 | 감면 요건 충족 시(장기임대주택 등) |
단, 주의 사항이 있습니다.
1. 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택 제외 2. 취득 당시 조정대상지역 주택은 거주기간 2년 이상
다운계약서의 이해
탈세 등의 목적으로 실제 거래 금액보다 낮은 금액으로 계약서를 작성된 계약서를 뜻하는데요. 최근에는 해외직구를 할 때 관세를 내지 않기 위해 세금계산서에 150달러 이하로 적는, 일명 언더밸류도 이러한 방식의 일환이라고 할 수 있죠.
다운계약서, 비과세 적용 배제
공식적인 계약서 자체는 낮은 금액을 기입해 작성하는 사례가 있죠. 서류상 금액 외에 합의된 나머지 금액은 현금 등으로 받는 방식이 일반적입니다. 여러분들은 이렇게 거래하지 않으시죠?
상호 간에 신뢰가 높지 않은 상황이라면 실제 거래가액을 명시한 계약서를 따로 두어 이중계약서를 만들기도 하죠. 이와 관련된 양도소득세 비과세 적용 배제 사례를 살펴볼게요.
[사례 내용] 머니캐치는 '16.7월 A주택을 8억에 취득했습니다. 이후 '23년 8월 A주택을 11억에 양도하여 3억의 시세 차익을 거두었습니다. [비과세 요건 미충족으로 세금 폭탄] 머니캐치는 '16.7월 A주택을 취득할 때에 매도인의 요청으로 공식적인 계약서상 거래가액은 8억이 아닌 7억으로 기재한 다운계약서를 작성하였습니다. 이후 '23.8월 시세가 올라 매도할 때 1세대 1주택 비과세로 신고했으나, 비과세 적용이 배제된다는 얘기를 들었습니다. 거짓계약서(다운·업계약서)를 작성한 게 들통났기 때문이죠. 결국 머니캐치는 양도소득세가 발생하게 되었습니다. ※ 거짓계약서 작성 여부는 국세청 등에서 부동산 거래가격 검증 등으로 확인하고 있습니다. [양도소득세는?] 적용 시 : 7,700만 원 미적용 시 : 0원 ＊양도소득세는 시세 차익, 보유기간, 장기보유특별공제에 따라 산출합니다. 자세한 계산 방식은 아래 링크를 클릭해서 추후 양도 시 발생할 수 있는 계산을 해보시기 바랍니다.
양도소득세 실수 안돼! 절세 팁(Tip)
사례에서 알 수 있듯이 주택 취득 당시 다운계약서를 작성했다면 매도할 때 국세청 등에서 거래가격 검증 등의 방법으로 확인 과정의 대상이 될 수 있습니다. 매도자가 요구하더라도 반드시 실지거래가액을 매매계약서를 작성하여야 합니다.
양도소득세 실수 사례가 여러분이 되지 않도록 해야 합니다.
다운계약서 비과세 적용 배제 계산 근거
- 양도가액 : 1,100,000,000원 - 취득가액 : 실제거래가액(800,000,000원), 매매계약서상 취득가액(700,000,000원) - 보유기간 : 7년 1개월
| 구분 | 비과세 적용 O (정상계약) | 비과세 적용 X (다운계약) |
|---|---|---|
| 양도가액 | 11억 | 11억 |
| 취득가액 | 8억 | 8억 |
| 과세대상 양도차익 | – | 3억 |
| 장기보유특별공제 | – | 4,200만 |
| 양도소득금액 | – | 2억 5,800만 |
| 기본공제 | – | 250만 |
| 과세표준 | – | 2억 5,550만 |
| 세율 | – | 38% (누진공제 1,994만) |
| 산출세액 | 0 | 7,715만 |
| 비과세 배제금액 | – | min 적용 (①7,715만 / ②1억) |
| 비과세 대상 세액 | – | 0 |
| 납부할 세액 | 0 | 7,715만 |
거짓계약서 작성 시 불이익
양도소득세 실수하지 않도록 다음의 내용을 꼭 기억해 주세요!
비과세·감면 규정 적용 배제
[양도자]
1세대 1주택 비과세, 8년 자경농지에 대한 감면 요건을 충족하더라도 비과세·감면 배제 후 양도소득세 추징
[양수자]
양수한 부동산을 향후 양도시에도 비과세·감면 규정 적용 배제를 동일하게 적용하여 양소도득세 추징
가산세 부과
무(과소)신고가산세 : 무(과소)신고한 납부세액의 최고 40%에 해당하는 가산세 부과
납부지연가산세 : 납부하지 않은 세액 또는 과소납부세액의 무(과소)납부일수당 0.022%에 해당하는 가산세 부과
과태료 부과
지방자치단체 실거래신고 관련 담당부서에서 「부동산거래신고 등에 관한 법률」에 따라 부동산 등 취득가액의 10% 이하에 해당하는 과태료 부과
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