양도소득세 실수 사례. 분양권이 주택수에 포함된다고? 비과세 요건 미충족

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실수로 비과세 또는 감면을 받지 못한 사례가 많이 있는데요. 국세청에서는 특히, 양도소득세 측면에서 실수한 사례 등을 요약하여 ‘실수톡톡‘이라는 이름으로 정리했습니다. 이번에는 주거용 분양권이 주택수에 포함되어 비과세 요건을 미충족한 실수 사례를 알려드릴게요. 1분만 집중해 주세요!

목 차

양도소득세와 분양권의 이해

양도소득세란?

개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생 상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.

그런데, 양도소득세를 면제 받을 수 있는 조건이 별도로 있습니다.

양도소득세 비과세 조건

국세청에서는 부동산을 양도할 때 내는 세금에 대해 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있는데요. 세부 내용은 다음과 같습니다.

비과세 되는 경우	감면되는 경우
1세대 1주택 보유 기간이 2년 이상	감면 요건 충족 시(장기임대주택 등)

단, 주의 사항이 있습니다.

1. 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택 제외
2. 취득 당시 조정대상지역 주택은 거주기간 2년 이상

분양권의 이해

분양권이란, 주택법 등 아래 법률에 따른 주택에 대한 공급계약을 통하여 주택을 공급받는 자로 선정된 지위(해당 지위를 매매 또는 증여 등의 방법으로 취득한 것을 포함한다)를 말합니다.

분양권과 관련된 법률은 총 8가지가 있네요.

1. 건축물의 분양에 관한 법률
2. 공공주택 특별법
3. 도시개발법
4. 도시 및 주거환경정비법
5. 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 특례법
6. 산업입지 및 개발에 관한 법률
7. 주택법
8. 택지개발촉진법

여기서 중요한 건 분양권은 21.1.1 이후 취득한 것부터 적용된다는 겁니다. 이와 관련된 양도소득세 비과세 요건이 미충된 사례를 살펴볼 텐데요. 꼭 알아두시기 바랍니다.

양도소득세 실수 - 납부하는 사진 — **양도소득세 실수 – 납부하는 사진**

분양권=주택, 비과세 요건 미충족 사례

1세대 1주택 비과세 적용으로 잘못 알고, 주택을 양도하여 예상치 못한 세금을 납부하게 된 사례입니다. 천천히 잘 읽어보시고 이와 같은 일이 발생하지 않도록 주의하시기 바랍니다. 양도소득세 실수는 발생해서는 부동산 투자자라면 있어서는 안 될 기본의 기본입니다.

[사례 내용]

머니캐치는 '21.2월 A주택의 분양권을 5억에 취득했습니다. 이후 '21년 5월 B주택을 6억에 취득했고 '23년 7월, B주택 부동산 시세가 올라 9억에 매도했습니다.

[비과세 요건 미충족으로 세금 폭탄]
머니캐치는 '21.1.1 이후 A주택을 취득한 분양권은 1세대 1주택 비과세 규정 적용시 주택 수에 포함됩니다. 그런데 머니캐치는 주택으로 보지 않는다고 잘못 알고 1세대 1주택자로 비과세 신고를 하였으나, 2주택자로 해당되어 비과세 적용을 받지 못했습니다. 결국 머니캐치는 양도소득세가 발생하게 되었죠.

[양도소득세는?]
적용 시 : 9,300만 원
미적용 시 : 0원
＊양도소득세는 시세 차익, 보유기간, 장기보유특별공제에 따라 산출합니다. 자세한 계산 방식은 아래 링크를 클릭해서 추후 양도 시 발생할 수 있는 계산을 해보시기 바랍니다.

양도소득세 계산기 ▶ 바로가기