실수로 비과세 또는 감면을 받지 못한 사례가 많이 있는데요. 국세청에서는 특히, 양도소득세 측면에서 실수한 사례 등을 요약하여 ‘실수톡톡‘이라는 이름으로 정리했습니다. 이번에는 거주요건을 충족하지 못하여 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용 받지 못한 사례입니다. 1분만 집중해 주세요!
양도소득세와 장기보유특별공제
양도소득세란?
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생 상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
그런데, 양도소득세를 면제 받을 수 있는 조건이 별도로 있습니다.
양도소득세 비과세 조건
국세청에서는 부동산을 양도할 때 내는 세금에 대해 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있는데요. 세부 내용은 다음과 같습니다.
| 비과세 되는 경우 | 감면되는 경우 |
|---|---|
| 1세대 1주택 보유 기간이 2년 이상 | 감면 요건 충족 시(장기임대주택 등) |
단, 주의 사항이 있습니다.
1. 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택 제외 2. 취득 당시 조정대상지역 주택은 거주기간 2년 이상
장기보유특별공제 이해
쉽게 ‘장특공제’라 불리는데요. 보유기간이 3년 이상인 토지나 건물에 대하여 양도소득세를 계산할 때 보유기간에 따라 양도 차익의 일정액을 공제하여 소득금액을 산출하는 제도를 말합니다.
1. 일반 장기보유특별공제율
보유기간이 3년 이상부터 공제되며, 2%씩 공제율이 증가합니다.
| 공제율 | 3년이상 | 4년이상 | 5년이상 |
|---|---|---|---|
| 토지·건물 | 6% | 8% | 10% |
2. 1세대 1주택 장기보유특별공제율
2년 이상 거주요건을 충족한다면 공제율이 높습니다.
| 구분 | 3년이상 | 4년이상 | 5년이상 |
|---|---|---|---|
| 보유기간 | 12% | 16% | 20% |
| 거주기간 | 12(8)% | 16% | 20% |
| 합계 | 24(20)% | 32% | 40% |
장기보유특별공제 미적용 사례
주택을 장기간 보유하면 특별공제 되는 규정이 있죠. 그러나, 당연하다고 생각한다면 큰 오산입니다. 이와 관련된 양도소득세 비과세 적용 배제 사례를 살펴볼게요.
[사례 내용] 머니캐치는 '13.5월 A주택을 6억에 취득했습니다. 이후 '23년 11월 A주택의 시세가 올랐고 20억에 양도하여 14억의 시세 차익을 거둘 수 있다고 생각했습니다. [비과세 요건 미충족으로 세금 폭탄] 머니캐치는 '13.5월 A주택을 취득할 때에 비조정대상지역이었고 1세대 1주택 비과세를 적용받기 위한 실거주 요건을 갖출 필요는 없다고 알고있었죠. 그런데, 시세가 너무 많이 올라 '고가주택'에 해당된다는 걸 생각하지 못했습니다. 결국 머니캐치는 양도소득세가 발생하게 되었습니다. 즉, 일반장기보유특별공제율이 적용되어 생각했던 것보다 훨씬 많은 양도소득세가 나오게 되었습니다. ※ 고가주택은 실지거래가액 12억원 초과하는 주택을 말합니다. [장기보유특별공제액은?] 2년 거주 시 : 2억 6,800만원 미거주 시 : 1억 1,200만원 ＊자세한 계산 방식은 아래 링크를 클릭해서 추후 양도 시 발생할 수 있는 계산을 해보시기 바랍니다.
양도소득세 실수 안돼! 절세 팁(Tip)
사례에서 알 수 있듯이 주택 취득 당시 비조정대상지역일 때 매수했더라도 매도할 때 시세가 올라 ‘고가주택’으로 분류되는 경우에는 거주요건이 추가된다는 걸 알고 계셔야 합니다.
고가주택(실지거래가액 12억원 초과)을 소유한 1세대 1주택자가 해당 주택을 양도하는 경우 최대 80%의 1세대 1주택 장기보유특별공제를 적용받을 수 있습니다. 단, 해당 주택에 장기간(최소 2년, 최대 10년) 거주하는 것이 절세에 도움이 됩니다.
양도소득세 실수 사례가 여러분이 되지 않도록 해야 합니다.
거주에 따른 장기보유특별공제 비교
- 양도가액 : 2,000,000,000원 - 취득가액 : 600,000,000원
| 구분 | 보유 10년 / 거주 0년 | 보유 10년 / 거주 2년 |
|---|---|---|
| 양도가액 | 20억 | 20억 |
| 취득가액 | 6억 | 6억 |
| 양도차익 | 14억 | 14억 |
| 과세대상 양도차익 | 5.6억 | 5.6억 |
| 장기보유특별공제 | 1.12억 | 2.688억 |
| 양도소득금액 | 4.48억 | 2.912억 |
| 기본공제 | 250만 | 250만 |
| 과세표준 | 4.455억 | 2.887억 |
| 세율 | 40% (누진공제 2,594만) | 38% (누진공제 1,994만) |
| 산출세액 | 1.5226억 | 0.897억 |
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