실수로 비과세 또는 감면을 받지 못한 사례가 많이 있는데요. 국세청에서는 특히, 양도소득세 측면에서 실수한 사례 등을 요약하여 ‘실수톡톡‘이라는 이름으로 정리했습니다. 이번에는 주거용 오피스텔이 주택으로 적용되어 비과세 요건을 미충족한 실수 사례를 알려드릴게요. 1분만 집중해 주세요!
양도소득세와 소득세법 이해
양도소득세란?
개인이 토지, 건물 등 부동산이나 주식 등과 파생 상품의 양도 또는 분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도함으로 인하여 발생하는 이익(소득)을 과세대상으로 하여 부과하는 세금을 말합니다.
그런데, 양도소득세를 면제 받을 수 있는 조건이 별도로 있습니다.
양도소득세 비과세 조건
국세청에서는 부동산을 양도할 때 내는 세금에 대해 조세정책적 목적으로 비과세하거나 감면되는 경우가 있는데요. 세부 내용은 다음과 같습니다.
| 비과세 되는 경우 | 감면되는 경우 |
|---|---|
| 1세대 1주택 보유 기간이 2년 이상 | 감면 요건 충족 시(장기임대주택 등) |
단, 주의 사항이 있습니다.
1. 양도 당시 실지거래가액이 12억원 초과하는 고가주택 제외 2. 취득 당시 조정대상지역 주택은 거주기간 2년 이상
소득세법 이해
허가 여부나 공부(公簿)상의 용도구분과 관계없이 「사실상 주거용으로 사용하는 건물」은 주택으로 보고 있습니다. 이와 관련된 양도소득세 비과세 요건이 미충된 사례를 살펴볼게요.
주거용 오피스텔, 비과세 요건 미충족 사례
1세대 1주택 비과세 적용으로 잘못 알고, 주택을 양도하여 예상치 못한 세금을 납부하게 된 사례입니다. 천천히 잘 읽어보시고 이와 같은 일이 발생하지 않도록 주의하시기 바랍니다. 양도소득세 실수는 발생해서는 부동산 투자자라면 있어서는 안 될 기본의 기본입니다.
[사례 내용] 머니캐치는 '18.4월 A주택을 5억에 취득했습니다. 이후 '20년 1월 B오피스텔을 1억에 취득했고 '23년 7월에는 부동산 시세가 올라 A주택을 10억에 매도했습니다. [비과세 요건 미충족으로 세금 폭탄] 머니캐치는 '20년 1월 취득한 오피스텔을 주거용으로 임대하고 있었으며, 공부상 '업무시설'로 되어 있어 주택에 해당되지 않는 것으로 알고 '23년 7월 A주택 매도 시 1세대 1주택자로 비과세 신고를 하였으나, 2주택자로 해당되어 비과세 적용을 받지 못했습니다. 결국 머니캐치는 양도소득세가 발생하게 되었죠. [양도소득세는?] 적용 시 : 1억 5,300만 원 미적용 시 : 0원 ＊양도소득세는 시세 차익, 보유기간, 장기보유특별공제에 따라 산출합니다. 자세한 계산 방식은 아래 링크를 클릭해서 추후 양도 시 발생할 수 있는 계산을 해보시기 바랍니다.
양도소득세 실수 안돼! 절세 팁(Tip)
사례에서 알 수 있듯이 공부상 「업무시설」로 분류되어 있더라도 사실상 주거용으로 사용하는 경우에는 소득세법상 주택에 해당합니다. 양도소득세 실수 사례가 여러분이 되지 않도록 해야 합니다.
즉, 업무시설이면 업무시설로 이용해야 주택으로 분류되지 않는다는 점 꼭 유의하시기 바랍니다.
그럼, 주거용으로 임대하면 무조건 2주택으로 분류될까요?
그렇지 않습니다. 「장기임대주택」으로 등록해 일정 요건을 충족한다면 A주택을 양도해도 「장기임대주택 보유 1세대의 거주주택 특례」에 해당하여 1세대 1주택 비과세 적용이 가능합니다.
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