현금 1억으로 부동산 갭투자, 요즘 수익성 어때?

여러분들은 부동산에 관심이 있는 친구들이 있습니까? 저는 최근 결혼한 친구들과 만났을 때, 경제 관련된 얘기를 해 볼 기회가 있었습니다. 대부분의 친구들이 청약보다는 부동산 갭투자에 관심이 많았고 현금 5천만 원이나 1억 원 정도로 할 만한 투자처를 찾고 있었습니다.

부동산에 대해 투자나 내집마련 등 고민을 시작하면 항상 다양한 생각이 나서 결론을 내기가 쉽지는 않습니다. 내가 가지고 있는 돈이 여유자금이 맞아? 갭투자를 할만한 시기야? 망할 수 없다는 서울 부동산 투자가 가능해? 등등 여러 생각들이 브레인스토밍처럼 떠오릅니다. 그래서 저는 이런 질문들에 대한 정보를 찾고 알아보고 싶었고 그 내용을 모아봤습니다.

1. 부동산 여유자금 맞아?

내가 가진 여유자금은 생활비, 보험료, 대출이자 등 월 지출비용에 영향을 주지 않는 자금을 말합니다. 쉽게 말해, 다른데 쓰여도 문제가 없는 돈입니다.

이해를 쉽게 하기 위해 숫자로 얘기해 보겠습니다.

① 월 수입 : 400만 원
② 월 지출 : 250만 원(생활비, 보험료, 대출이자 등 모두 포함)
③ 월 저축 : 150만 원(=여유자금)
※ 여유자금을 더 확보하려면 월 100만 원 버는 최고의 방법 BEST 3 로 저축 금액을 높여보세요.

＊월 여유자금 : 150만 원
    - 1년 후 : 1,800만 원
    - 5년 후 : 9,000만 원
    - 10년 후 : 1억 8,000만 원

이렇게 여유자금을 산출한다고 이해하시면 됩니다. 단, 월 수입이 고정이 아니라 자기계발을 통해 승진을 하거나 개인 사업으로 발전시킨다면 더욱 여유자금 마련에 큰 도움이 될 겁니다.

보통 직장인이라면 여유자금은 5년 후 부터가 진짜 시작이라고 생각합니다. 어느 정도의 자금이 모여야만 투자에 대한 생각이 깊어지기 때문입니다. 그래서 글의 제목과 같이 현금 1억을 기준으로 했습니다.

2. 갭투자

갭(gap)은 매매가격과 전세가격의 차액을 말합니다. 갭투자는 이 차액을 이용해 투자하는 방법입니다. 투자는 투자금이 적게 들어가고 수익률를 높이는 게 기본 원리입니다. 즉, 매매가격 대비 전세가격의 비율이 높은 물건을 매수하는 걸 갭투자라고 합니다.

그러면, 우리가 이렇게 갭투자를 했을 때, 발생하는 효과는 2가지 입니다.

① 시세차익
– 물건의 시세가 올라 되팔았을 때 취할 수 있는 이익금

② 임대수익
– 전세가격을 올려 임대했을 때 받은 금액으로 또 다른 투자에 활용

※ 가치가 오를 수 있는 물건을 잘 선별해서 투자해야만 가능

3. 서울에서 찾아보기

그럼, 현금 1억으로 투자할 수 있는 집을 찾아봤습니다. 요즘 부동산 하락장이라는 얘기가 많고 거래량도 오히려 6월 이후로 감소하고 있다는 통계자료도 봤습니다. 그럼에도 불구하고 ‘서울’이라는 곳에 있을까요?

네. 있습니다. 서울에서 찾게 되니 신기하기도 합니다.
(※ 호갱노노 2023.8.9 조사 결과)

① 진관동 은평뉴타운상림마을8단지롯데캐슬

• 최근 실거래가(32평 기준)
  • 매매가격 : 8억 7,500만 원
  • 전세가격 : 7억 7,500만 원
  • 갭(gap) : 1억

• 특징
  • 707세대
  • 2008년 5월 준공(16년차)
  • 초·중·고 도보 이동 가능
  • 역세권 아님(구파발역 1.2km)
  • GTX-A 연신내역 개통 시 2정거장 만에 갈아탈 수 있음

② 장지동 송파파인타운6단지

• 최근 실거래가(32평기준)
  • 매매가격 : 7억 6,000만 원
  • 전세가격 : 7억 2,500만 원
  • 갭(gap) : 3,500만 원

• 특징
  • 564세대
  • 2008년 9월 준공(16년차)
  • 초·중·고 도보 이동 가능
  • 역세권(8호선 장지역) 도보 10분 이내
  • GTX-A 수서역 개통 시 3정거장 만에 갈아탈 수 있음

4. 동네에서 찾아보기

서울의 경우에는 다들 그렇듯이 갭(gap)이 1억이라 하더라도 매매가격 자체가 높아 혹시 모를 문제가 발생했을 때, 대응이 어려울 수도 있습니다. 그래서 자신이 잘 알고 있는 거주지 동네에서 찾아보는 것도 좋은 방법이라고 생각합니다.

저는 경기도에 거주하고 있습니다.
(※ 호갱노노 2023.8.9 조사 결과)

① 석수동 석수2차e편한세상

• 최근 실거래가(32평기준)
  • 매매가격 : 4억 5,000만 원
  • 전세가격 : 3억 8,000만 원
  • 갭(gap) : 7,000만 원

• 특징
  • 231세대
  • 2006년 1월 준공(18년차)
  • 초·중·고 버스 이동 가능
  • 역세권(1호선 석수역) 도보 5분 이내
  • 신안산선 석수역 개통 시 더블역세권

② 약대동 부천위브트레지움2단지

• 최근 실거래가(32평기준)
  • 매매가격 : 5억 7,500만 원
  • 전세가격 : 5억 원
  • 갭(gap) : 7,500만 원

• 특징
  • 1,013세대
  • 2012년 4월 준공(12년차)
  • 초·중·고 도보 이동 가능
  • 역세권(7호선 신중동역) 도보 10분 이내

5. 마치며

현금 1억으로 부동산 갭투자에 대해서 알아보았습니다. 서울에서도 찾아보고 경기도에서도 찾아본 아파트 물건 2개씩 소개해 드렸습니다.

★ 실거래가 기준으로만 말씀드리는 것이며, '네이버부동산'에서 호가를 보면 다를 수 있으니 참고·양해 바랍니다.

여러분이 하락장 속에서도 자신의 여유자금 한도를 정했다면 투자할 수 있는 물건은 찾아볼 수 있습니다. 다만, 물건 가치의 판단과 결정은 본인의 몫이므로 부단한 노력과 끊임 없이 변화하고 있는 시장상황을 잘 주시하셔야만 좋은 결과를 가져다 줄 겁니다.

최근 수도권 부동산 거래량의 증가 통계가 뉴스 기사에 많이 나오고 있습니다.
(출처 : 부동산R114, feat.경제와 생활 스피커)

현금 1억으로 할 수 있는 성공적인 투자가 되시길 바랍니다.